关于最新楼市政策解读 这是你还没见过的真心话版本

今天一个粉丝问我，猫叔，昨天的政治局会议你方便解读一下吗？我已经交了定金，就等着签合同了。我就想听你的解读，然后决定要不要签合同。

我听了这话挺意外的。分析宏观经济形势、解读政策，是为了辅助大家更好的做决策。而不是本末倒置，完全依赖政策下结论。

全国楼市的复杂程度不一样。个人的资金成本、抗风险能力、物业的投资种类也不一样，怎么能单一的跟着政策走呢？

所以今天就把当前的楼市形势谈一谈。

希望这篇文章，买房小白们收藏起来，看三遍。

01

弄懂这两个问题，你就读懂了楼市的本质

之前已经做过判断：

我赌上全部的信仰告诉你，这次放水，房价不会大涨!

所以，政治局会议上表态“坚决遏制房价上涨”，属于政策定调。后续深圳的调控文件，是响应政治局会议的落地执行。

当然，如果大家只能看到这层表面，那没什么用。实际上，中国楼市区域差异很大，如果无法了解楼市的本质，那么下一次房价上涨，你依然会踏空，或者高位站岗。

那么如何搞清楚这次会议关于楼市的表态呢?其实只要回答两个问题就好。

1、为什么，偏偏是深圳打响楼市调控的第一枪？不是北京，不是上海，不是其他城市？

2、以往，高层对房地产的调控态度是“坚决遏制房价过快上涨”，而这一次，变成“坚决遏制房价上涨”。少了“过快”两个字，是否说明，高层对房地产态度的根本性转变？房地产永远只是被废弃的尿壶了？

接下来，依然是要为大家复盘本轮房价上涨的过程。我会只讲客观的规律，不去探讨实质，因为我不想去喝茶。如果你一定问，为什么会发生这样的规律，我只能告诉你四个字“中国特色”了。

02

房价上涨的北伐路线

1926年7月9日，国民政府成立国民革命军从广东起兵，在连克长沙、武汉、南京、上海等地以后，国民政府内部因对中国共产党的不同态度而一度分裂……这就是著名的北伐战争。

猫叔之所以提到这个典故，是因为房价也有北伐路线。 

看一下，从10年至15年北上广深的房价走势，你会发现，每一轮周期都是作为全国房价风向标的深圳先抬头，之后上海，之后北京广州。

以本轮举例说：

2014年9月30日，央行、银监会放松了与自住需求密切相关的房贷政策，也就是“央行930房贷新政”。

用你们犀利的小眼神瞅瞅上图紫色的线，代表深圳房价的涨幅。是不是从2014年9月份房价就开始上升了？深圳的市场敏感度是很强的。所以，每一轮房价上涨，深圳都会作为风向标率先发力，大概半年后长三角老大哥上海上涨，再半年后是北京。

再然后，二线房价的领头羊合肥、郑州、苏州、厦门启动上涨。其他省会、二线城市，也都按照自己所在城市圈等级带起涨价的节奏，往下层级传递。

以京津冀城市圈为例，北京涨价后，开始影响北三县、天津、石家庄；天津、石家庄二级城市涨的差不多了。在第三梯队的保定、沧州、衡水开始上涨。当三四线都涨到一定阶段的时候，一些小县城开始涨。

按照理论来说，只要信贷足够宽松，资金足够多，那么基本上从一线到小县城，每个城市都会享受到这波房价上涨的福利。在排除强力的棚改政策推动下，遥远的三四线、小县城属于资金传导的最末端，也会上涨，只是涨的比一线、二线要晚。

那么在下跌的时候，也是按照这个顺序。比如，这一轮的调控，也是自深圳先发起严格的限购限贷，之后是上海、北京、省会、二线城市、以及三四线……

那么现在的楼市行情如何呢？深圳、上海、北京二手房优质区域成交价格不再下探，成交也逐渐活跃。所以，一线城市已经基本企稳。

而二线城市，先前涨幅比较猛的郑州、合肥、苏州、厦门也是一样，进入平稳期。那么三四线，有的处于上涨期，有的处于牛市末期……大家可以根据各自城市所在城市群的等级，粗略判断目前的楼市走势。

以上。

我们解决了第一个问题。

为什么深圳又再一次打响调控第一枪？因为深圳是楼市的风向标，深圳的调控预示着，未来有更多城市进一步打补丁、继续调控。

03

楼市完整的周期

很多粉丝问我，什么时候是买房的好时机。那么猫叔就把房价一个完整的波动周期像庖丁解牛一样分析下。

筑底期：

所谓筑底，就是上一轮大跌止跌以后在底部的休整。他的表现是房价虽然还在小跌，但是二手房交易量已经多了。刚需们经过这一波下跌，已经没耐心再等，开始买入。比如，现在的北上广深以及郑州、合肥、苏州、厦门等。

领涨期：

领涨，是买入的最好时机。领涨还远远没有到大牛市的地步，但是部分板块，部分楼盘已经开始启动了。

比如库存较少的板块，比较热的楼盘，甚至地段好不知名的一些小区，挂牌价都在默默抬高。这个时期，全国大部分城市都很少了。

大牛期：

大牛期是轰轰烈烈的，就算不身处地产圈你也能感受到大家谈房子的火热程度。这个时期，大部分楼盘开盘就涨价，二手房业主动不动就跳价，每时每秒房价都在上涨。比如，今年年初的重庆。

补涨+横盘：

目前是全国三四线的情况，大家的耐心已经被大牛期磨没了，害怕不买就永远买不上。这个阶段，即使没太多钱，大家也在寻找不好的垃圾股，全民买房，为国接盘。

下跌：

虽然下跌的幅度比起上涨的幅度来，不算什么。但是很多城市出现砸盘、质量维权、土地流拍、新房特价房的事件。对刚需和投资者来说，这个时候，才是真正可以选择好房子、容易谈价格的时候。

具体可参考：多地房价正在偷偷下跌！我采访了200个买房人后终于确定！

纵观一个完整的楼市周期，可能要2-3年的时间，上涨的时间段长，下跌、筑底的时间也就半年到一年左右。大牛市，也是半年左右。

所以很多人问我，一个城市房价已经翻了一倍多，两倍多，还会再大涨吗。其实如果他知道一个完整的楼市周期，那么答案就很简单，暂时不会再大涨了。

由此，第二个问题也清楚了。“坚决遏制房价上涨”，也说明了高层对于楼市的预判，从市场和调控力度看，房价暂时不会大涨，自然也就没有“过快”两个字。

所以，我个人不认可，去掉“过快”说明楼市上涨时代的终结。如果是终结，也是暂时终结。

最后，只能叹息的说，此文留给有缘人。看的懂自然懂，看不懂，我也真没辙了。= =