万科要“抛弃房地产”！

本文综合自刘晓博、每日经济新闻、21世纪经济报道、央视财经、法制晚报、中国经营报等

针对房地产行业的调控来来去去许多轮，但这次不一样。毕竟春江水暖鸭先知，当万科都高呼要“抛弃房地产”时，大概房地产行业就真的要调转方向了。

6月29日的万科股东大会无疑会成为万科发展史上关键的一页。

万科董事会主席郁亮在谈及万科未来的业务结构时称：“十年之后，万科还是地产公司吗？我觉得不应该是了，如果还是我觉得应该也会很惨淡。希望未来的十年，大家想到万科的是美好生活，而不是几栋房子。”

而调整就从命名开始，郁亮同时表示：现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。

这一表态被广泛解读为万科要“抛弃房地产”。郁亮想要撕掉“开放商”标签的态度也显得颇为决绝。

身为房地产行业的龙头企业，万科这一转向，或许正是因为感受到了调控的压力。

调控加码

就在万科召开股东大会前一天，中央展开了对地产行业新一轮调控。

6月28日，住建部等七部门联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，针对北京、上海等30多个城市的房地产市场进行治理。

据悉，本次专项行动为期半年，自7月初至12月底，打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等，重点打击包括操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房行为。

在这波“精准打击”前不久，国开行收紧棚改审批的消息，犹如对三四线城市的房地产市场投掷了一颗核弹，地产股随即便经历了集体暴跌，万科的股价自6月25日至今已跌去了约15%。

除此之外，一二线城市在加强限购。6月24日至26日三天时间，先后有西安、长沙和杭州三座城市发出通知，要求“在限购区域内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）”。7月2日，上海也加入了限制企业购买商品房的行列。

这场房地产行业的调控大概可以追溯到2016年下半年。当年国庆假期间，全国20余个热点城市，集中出台楼市调控政策。

如今，这轮楼市调控不仅没有放松的痕迹，而且还有进一步加码的趋势。2018年下半年，楼市调控力度或将全面超过2018年上半年。

有分析指出，投机炒房需求增加会对刚需形成挤出效应，使其购房变得更加困难。于是，坚决遏制投机炒房和明确支持刚性居住需求并举，正成为地方楼市调控政策的重要趋势。

同时，业内人士认为，政府应进一步深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，平抑“恐慌性”需求。

融资难度加大

除了直接从市场对房地产行业直接干预之外，监管层也持续从根源上对房企进行更多限制。

房地产作为资金密集型行业，源源不断的资金来源对房企规模发展和收入来说，其重要性不言而喻。

华创证券数据显示，自2015年证监会颁布《公司债券发行与交易管理办法》以来，2015年和2016年间，房地产行业境内发债金额分别高达4668亿元和8094亿元，同比分别增长985%和73%。

然而随着金融去杠杆力度进入深水区，房企通过传统融资渠道获得大量资金的方式逐渐行不通了。2016年10月，上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》规定，公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金，不得用于购置土地。

在此影响下，2017年房地产业发债金额骤减七成。据21世纪经济报道，5月下旬至6月初，房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行。

房企融资压力明显加大。据同策咨询统计显示，5月份40家房企融资总额为451.17亿元，环比减少逾40%，融资总额为近一年来最低。

国内资金环境不断收紧，房企便绕道海外进行融资。据了解，万达、金科等十多家国内房企在海外以债券形式进行融资。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年1-5月，房企海外资本市场融资数据达到了71笔，合计293.72亿美元，比去年同期涨幅达到130%。不过，监管部门很快便开始控制境外发债的节奏，以保障债务的安全性。

据财新报道，发债难加剧了“钱紧”现状，市面上便宜的钱非常难找。目前除了少数央企、国企背景的开发商融资成本较低，多数房企的融资成本都在10%以上。有分析指出，这是政府通过金融手段对房地产市场的调控，预计融资成本还将进一步上升。

房地产行业天花板

于是，随着国家着力挤压行业泡沫，房地产行业的天花板也逐渐显现。

在万科股东大会上，便有股东便提问：年报中万科的市占率在不断提升，有数据显示，中国目前是户均一套房，管理层怎么看。

万科执行副总裁张旭表示，前几次公司的报告里面已经统计到，户均套数已经达到了发达国家的中等水平，“因此我们对这个行业还是很谨慎的”。

有分析指出，过去房地产开发商成功的关键在于，敢于负债、敢于做大，快速开发、快速周转。

如今，这一模式明显遇到了极大阻碍。拿地成本不断上升，而高价拿地的同时，房企融资成本也在同步提高；再加上限价、限贷、限购等一系列调控政策，快速开发与高速周转都将难以实现。

值得注意的是，房企本身的利润率就不算高。数据显示，2015年、2016年，A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年也不过11.7%。事实上，如果全行业平均，房地产行业的平均利率还会更少。

但同时，上市房企的负债率却逐年攀升，2017年达到了78.82%，创下2005年以来的最高点。

在当前监管强度持续增加的环境下，传统的“建房子—卖房子”模式，面临的是“高负债+低利润率”的风险，行业走向转型也就成为各大房企不得不思考的问题。

而相较于单纯销售房子，转型为“客户提供服务”，提供的想象空间就要大得多：通过出售房子，获得大量客户，围绕客户做增值服务，这种收入就类似于“互联网服务收入”。

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