陆骑麟：老公房、动迁房普涨15-20% 看好外环外区域

[摘要]在去年下半年之前内环内八十年代的老房子价格相对稳定，处于单价三万以内的水平。从去年下半年开始，老公房和动迁房的房价涨幅较快，甚至翻倍。

经历了2015年整年的楼市大热，延续到2016上半年仍然维持较高成交量。紧接着 3月上海政府出台了限购新规“沪九条”，意在稳定楼市成交，除此以外，5月1日起全面实行“营改增”、逐渐打开封闭小区、严厉打击违规中介等各种政策也渐渐开始实行，这些政策对楼市的成交、购房者的心理都产生了深远影响。2016上半年上海楼市可谓风起云涌。

如今半年已过，调控下的上海楼市表现如何？有没有达到政府稳定房价，健康房地产市场的预期？下半年是否是入市时机？带着这些问题，腾讯房产特邀数位嘉宾做客本期节目共同探讨。

上海链家市场研究部总监 陆骑麟

“在去年下半年之前内环内八十年代的老房子价格相对稳定，处于单价三万以内的水平。从去年下半年开始，老公房和动迁房的房价涨幅较快，甚至翻倍。”

“一手房和二手房符合政策市场预期，但土地市场跟政策预期走反调了。土地也会对未来的房价产生一定的影响。 ”

“政府会逐渐淡化房概念，把资源好的学校搬到外环以外的区域，所以未来外环外一些区域是值得大家关注的区域。”

老公房、动迁房优势凸显 房价普涨15%到20%

今年以来，老公房、动迁房普遍有15%到20%的涨幅，对此陆骑麟表示表示，在去年下半年之前内环内八十年代的老房子价格相对稳定，处于单价三万以内的水平。从去年下半年开始，老公房和动迁房的房价涨幅较快，甚至翻倍。

原因在于上海房价整体涨幅特别快，在总价预算有限的条件下买房，市中心的老房子在他们选择的主要范围内。新进入上海的人，在没有大量资金储备的情况之下，极具、市中心的配套、轨交方面优势的老公房无疑是他们最好的选择。

市中心房源有面积在50-60平，总价算下来也不是很高，能够符合一些刚需置业者的购房需求；且市中心的老房子容易出租，回报率比外环的高，同样的房子在市中心租5000元，外环就不一定了。老房子可能更符合或者刚进入上海人群的租房需求。

外围动迁房集中在大型居住社区里面，房源相对较多，选择性更多。动迁房面积相对商品房来说较小，能满足一些刚成立的家庭的住房基本需求。

奉贤海湾缺失轨交和购房人群 房价止涨

上海房价普遍上涨，但仍有止涨的板块存在，陆骑麟对此进行了分析。他表示，据链家市场研究部数据显示，奉贤海湾的房价较稳定，没有出现涨幅。原因在于奉贤以区域性的购房者为主，再加之轨交一直未通。轨道交通五号线延伸线从规划到现在有十年了，但规划到落实迟迟没有实现。

临港新城和奉贤海湾差不多，它比奉贤还远，人口导入更难。但临港新城具有旅游优势及其轨道交通16号线带动区域发展，促使其房价上涨。即使是上海周边的华侨，或者太仓，因其轨交七号线的预期规划，致使嘉定北拍出的土地价格也超出市场预期。金山房价也在1万元/平左右，价格涨幅和奉贤海湾差不多，但金山存在购房人群

地价助涨房价 成交集中在周边区域

上半年“沪九条”限购政策出台对楼市影响不小，陆骑麟认为从整个市场预期来看，一手房和二手房符合政策市场预期，但土地市场跟政策预期走反调了。土地也会对未来的房价产生一定的影响。

目前来看房价相对开始趋稳，二手房价格稳定度更加明显一些，但二手房仍受到土地市场的推动。假如土地成交楼板价25000元/平，周边房源售价也25000元/平，购房者肯定会买。市场行情好则高价土地区域会助涨房价，市场行情不好，高地价支撑二手房价，对房东来说是一个参考值。从长期来看，高价地是开发商长期释放的产品，对周边房价又具有推动作用。二手房跟一手房有一定的差别，特别是老城区二手房产品的房型、产品设计相对落后不太符合当前主流设计，价格相对来说弱一点。

今年成交量集中在嘉定新城、泗泾、奉贤等诞生的区域，所以土地价格的支撑作用是存在的。

房价涨幅难料 外环外区域值得大家关注

对于购房者最关心的话题：今年下半年房价是涨或跌，在哪里置业等问题陆骑麟也给出了自己的答案：从目前来看整个市场较稳定，很难说涨多少跌多少。房价若下跌5%，有一部分想买房的人会购房；下跌10%又将带动部分购房者购房。购房需求一大，房价又将顺势而涨，有量才有涨。

购房区域看个人需求购房。你有一个亿就买市中心的房子。有人将别墅置换成大平层公寓，有人将大平层公寓换成接近市中心的别墅，个人需求不一样，购房区域和选择也不一样。普通的老百姓选择大型居住社区的房子相对多一些，大型社区具备配套，轨交、学校，性价比更高一点。

政府会逐渐淡化房概念，把资源好的学校搬到外环以外的区域，所以未来外环外一些区域是值得大家关注的区域。

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