上海房屋租金已连涨16个月 淡季租金走势仍强劲

刚刚过去的4月，申城二手房市场受严厉调控骤然降温，住宅成交环比下降超6成，创近一年来的最低点。与此同时，本该处在租房淡季中的4月却势头火热。

受“3·25”新政影响，由买转租需求旺盛，“以租养房”“以租养租”，包括毕业生租房需求等原因，都使4月租赁市场在需求的扩张下，租金走势强劲。

值得注意的是，截至2015年底申城住房租金已连涨16个月，进入2016年后仍呈逐月上涨趋势。上海房屋租赁指数办公室预计，未来租赁市场仍将强势向上。

全市上涨板块占比减少

2016年4月，上海二手房市场受严厉调控骤然降温，住宅成交环比下降超6成，仅逾2万套，低于上年月度平均3万套的水平，位于近一年来的最低点。

根据上海二手房指数报告，4月全市130个板块中，上涨板块99个，下跌板块18个，持平板块13个，上涨板块占比减少，持平和下跌板块比重扩大。

传统市区全部7个区及浦东内环整体上涨但涨幅收缩，前期大热的大户型、高端住宅成交出现了明显降温。由于严控首付贷、首付比例提高、利率优惠减少等连环政策，提高了置换门槛，高杠杆跳级置换几乎绝迹，需求出现明显减少，部分需求退而选择中高端房源。

原本计划置换千万级的改善客，不少将目标调整为600-800万的次新中高档小区，优质房源成交依旧较热，但定价较上月由强势转为理性。

部分外围板块明显下跌

4月，新兴城区市场走势分化，松江、青浦近市区部分涨幅不如宝山、闵行近市区部分，究其原因，前者购房主力多为常住非户籍人口，限购下需求大幅减少，价格上涨动力趋缓。

之前一套房会有多组客户看房，如今变成了一组客户看多套房，看房客急剧减少，有的下调价格后还是无人问津。

而后者板块中，宝山、闵行临近市区的置业结构本市户籍人口占比大，受新政影响较轻，一些前期观望并持有房票的买家看到市场开始企稳，于是入市淘房。如宝山大华、共富、闵行七宝、莘庄板块内400-600万的次新两房及小三房成交较热。

部分外围板块价格明显下跌，如浦东航头、闵行吴泾、青浦重固。板块内原先买家非户籍人口较多，如今中介门店带看量下降5-8成。买方由热转冷，打击了卖家心态，一些置换交易中的卖家，调整幅度多为3%-5%。

中高端租房涨幅上涨

4月，高端市场和中端市场租赁指数分别上涨1.04%和1.00%，涨幅均比上月扩大0.25个百分点。所监测的50个高端房源板块中，49个上涨，1个下跌，租赁需求集中在市区内板块，涨幅较大的板块如黄浦豫园、普陀长寿路、杨浦五角场、徐汇万体馆。

比如，徐汇万体馆的高档小区，年初二室租金在8000-9000元，进入4月租金上涨接近万元。

调查显示，这些租赁集中的板块，以家庭类租房需求为主，其中出现了租赁改善性需求，一些有房人群选择“以租养租”，出租自住房屋的租金用于租借高档小区贴补。

如一些热门旁，部分业主将自住房屋出租，贴补5000元左右租借万元档次的高档小区，满足子女及自身上班的交通问题。

中端市场方面，4月除金山、崇明以外的14个行政区全部上涨。杨浦、黄浦、虹口、静安等市区涨幅较大，郊区中涨幅排在前列的为嘉定、松江、闵行。

受“3·25”新政影响，一部分改善客受限购影响无法购房，转而进入租赁市场，推动租金上涨，租借多为二室或三室。

另外，一些长租公寓，如青年公寓、创客公寓的扩张，吸引了不少年轻人及创业者租借，板块租金涨幅明显，如杨浦五角场、浦东张江，年初二室租金由6000元上涨至6500-7000元。

毕业生租房老公房走俏

随着立夏的到来，每年的毕业季又近了，今年全国应届高校毕业生高达770万，上海本地为18.7万，外地毕业生又开始涌入上海，毕业生租房需求已经露头。

一些进入实习的应届毕业生，开始在家里贴补下租房工作。4月，沪上低端市场租赁指数上涨0.95%，涨幅比上月扩大0.19个百分点。所监测的全部16个行政区县均上涨，市区涨幅较大的有黄浦、徐汇、静安等，郊区涨幅较大前三则为松江、浦东和闵行。

据了解，应届毕业生租房多选择一室或二室老公房，租金水平在3000-4000元，使得宝山淞南、长宁北新泾、浦东上南等板块出现较大涨幅。

也有一些年轻人愿意支付稍多的租金，选择稳定性强、服务好的长租公寓。另外，部分受“3·25”新政影响，无法购房的首套刚需客，倾向于选择浦东川沙、徐汇康健、浦东周浦等板块的租借售后公房过渡，租借多为3000-4500元的二室户。

上海房屋租赁指数办公室认为，相比买卖市场成交下滑，租赁市场热度不退，改善性需求更为凸出。不少刚需购房者受政策面影响推迟购房计划，转而进入租赁市场，以二室和小三室的过渡型租赁需求最多。

此外，今年来的二手房买卖市场连续高位成交，导致租房有效供应减少，也导致房东涨价意愿强烈，租赁与买卖市场两者表现为正相关，租金涨幅持续扩大。

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