“首付贷”尚未远去

从公开宣传到转入隐蔽操作，被监管部门叫停的“首付贷”或许并未远去。

“"首付贷"实际上就是帮助购房者"凑首付"。”一些业内人士向记者表示，“"首付贷"被叫停后，"凑首付"的角色是否会被消费贷、信用贷等其他融资方式所承担，仍要关注。”

就在4月12日，江西省德兴市某小额贷款公司网站首页不断滚动着该公司的贷款动态：南京楼盘杨小姐，您申请的二十万元买房贷款已下放，请查收；苏州楼盘周先生，您申请的十八万元个人房屋贷款已下放，请查收。

同时，记者也注意到，该公司个人综合消费贷款产品的说明是：不限定具体消费用途。

谁在使用“首付贷”

谁在使用“首付贷”？曾有业内人士测算，在一线城市的购房人群中约有10%的人选择“首付贷”，可以贷到房屋总值的10%。

在采访中，记者了解到“首付贷”早在几年前便已出现。北京楼盘市民陈女士告诉记者，2014年便收到过某中介公司“首付贷”的传单。

上述中介公司的工作人员曾在今年年初向记者推荐，可以为自有资金不足的购房者提供垫资服务，月息在2%左右。

“从近期北上广等一线城市购房需求来看，以改善性购房需求为主，但考虑到改善性需求资金实力相对较强，"凑首付"需求不会太强。”中行国际金融研究所研究员李佩珈分析，“即便有诉求，也多为临时周转的、过桥性资金需求。”

记者了解到，上述资金需求产生的原因主要有两方面：购房首付款处于资金监管中，但卖房者亟需资金到账；购房者首付款来自于其所卖掉的房产，但存在时间差，需要资金周转。中原地产首席分析师张大伟曾表示，后者占到“首付贷”需求的三四成。

很多业内人士判断，“首付贷”的使用者中有相当一部分为投机性购房者。北京房展组委会秘书长郑向东就认为，投资性需求是此轮房价上涨主要支撑力量。

李佩珈说，投机、投资性购房者是从房价上涨过程中获利，他们更倾向于利用资金杠杆实现这一目的。同时，她也认为，出于投机的目的，即便有能力支付首付款，他们也会借助于杠杆。

根据相关政策，目前最低首付比仅为20%。在房地产市场进行回调，房价下跌情况下，没有自有资金投入的投机者更易通过断供实现快速逃离的目的，同时也将风险留给市场和银行。

银行是否知情？

“很难真正掌握这一情况，但我们最近也在注意这方面。”某银行房贷部门负责人向记者表示。“其实早在2014年，我们便开始要求客户证明首付款来源。”

那么对于“首付贷”，银行是否真的不知情呢？“发放贷款，银行更看重客户的偿还能力，由于监测条件所限，可能并不完全掌握客户真正的资金状况。”上述负责人提到。

据记者了解，申请个人住房按揭贷款，银行一般要求申请人提供个人职业、职务、经济收入证明等材料。

已有业内人士认为，只要银行对购房者首付款资金认真仔细调查核实，从其他途径借款来的首付款坚决不予贷款，这一招就可以根除“首付贷”。

部分银行已经开始行动。一位购房者向记者反映，银行要求其提供首付款的来源，确认其不是通过“首付贷”，或借别人抵押房子的款。

那么如何证明这一来源呢？上述购房者表示，与此前仅出具短期的银行流水信息不同，现在还要提供包括所有银行卡的流水信息以及个人投资信息。

这并非个案。一些购房者甚至表示，除流水信息外，还需要提供银行发送的短信证明。

“我们将房地产风险视为最重要的风险。”建行行长王祖继曾在日前向记者表示。从公开数据来看，去年建行个人房贷不良率仅为0.31%，远低于同期其他个人贷款业务；而其他几家大行情况也基本与此相同。

“资金杠杆的加大，可能会引发一线楼市房价的过快上涨，如政策环境发生改变，会导致房地产泡沫破裂，风险也会随之爆发。”李佩珈认为。

“分期首付”“零首付”也需警惕

当“首付贷”被叫停后，房地产开发企业却依然在围绕着“首付”做文章。

某楼盘销售人员向记者介绍，目前有一次性付款、分期付款、银行按揭三种付款方式。其中银行按揭的首付款应缴纳总房款的50%，但现在仅需缴纳10%，剩余40%分两年支付就可以。

对此，业内人士表示，分期首付和零首付暂时缓解了购房者的资金筹集压力，但存在很大风险，同样得不到银行的认可。

“一直存在的借款合同面签制度，就是为了核实借款人首付款真实情况，我们会采取有效措施防范，降低无论是房地产中介，还是房地产开发企业参与的"假按揭"、"假首付"现象出现。”

就在4月10日，上海楼盘市银行同业公会发表声明，表示将严格执行个人住房贷款政策相关规定。

声明表示，上海辖内银行自觉遵守并严格执行《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》)、《关于进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知》的规定和要求，严格执行差别化个人住房信贷政策；严格落实预售商品房的阶段性担保；加强个人住房贷款管理；进一步规范与房地产开发企业、房产中介机构的业务合作，不与提供或参与提供首付款或尾款融资等服务的非金融企业开展业务合作。

记者注意到，近两年部分银行与房地产中介公司纷纷签署战略合作协议，明确表示在房地产金融消费领域进行合作，并推出相应的金融产品。一些业内人士分析，受监管政策的趋严约束，相关金融产品或将受到清理整顿。