楼市新变化：刚需房价格更高位置更远

[摘要]在高地价的倒逼之下，普通商品房价格也必将随之一路走高，对于刚需族来说，未来，这一市场空间将越来越小。

豪宅化加速、改善类当道、刚需刚改再成夹心层以及商住公寓逆势崛起……这样的市场格局已经在2015年有所体现，进入2016年，这4类产品又将发生怎样的改变？记者带您看看专家们对此有何预测。

豪宅竞争激烈产品分化

频繁出现，顶豪签约爆发，成为2015年北京楼市最主要的特点，也成为影响2016年北京顶豪项目的关键因素。

近日，有统计机构数据显示：2015年全年，北京10万+顶豪成交爆发，签约套数达到了261套。创造了历史纪录，总成交额也高达135亿，是过去历史总和的数倍。

在去年签约大幅上涨的同时，高价地频出，也成为市场另一显著特征，据相关数据显示，2015北京的土地市场成交中，高达26宗楼面价超过3万的地块，未来都将是高端项目。

业内专家介绍，2014年，北京单套房屋的成交平均面积为118.7平米，而2015年这一数据是128.5平米，有了明显的上涨，在刚刚开始的2016年，这一数据已经达到了135平米。

单套商品房成交总价也从2015年的383万上涨到现在的406万一套。这说明，北京不管是从销冠的角度来说，还是从市场成交角度来说，都明显进入了高端化和改善化的趋势。

“随着土地市场的，一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期，但竞争也越来越激烈。”业内专家表示，从成交情况看，依然集中在少部分项目，预期后续竞争激烈，成交套数超过十套的顶豪项目依然集中在盘古大观、万柳书院、使馆壹号院、西宸原著等少数几个项目中。

据悉，今年包括泰禾、保利、龙湖、懋源等房企均有纯新顶豪项目亮相，以懋源地产为例，去年红玺台网签13.6亿元，在北京豪宅成交排行榜上跻身前十。

同时处于8万+豪宅第六位的钓云台2015年12月首次开盘售罄热销7亿。懋源地产位于夏家胡同，已经命名为懋源·璟岳，预计将在今年入市。

对于顶豪市场即将发生的变化，一位地产业内人士表示，传统的豪宅区域观念在变化，在过去思维中只有长安街是豪宅，但随着土地供应的减少，过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求。

这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高，要求企业在高端产品上创新，所以，目前高端市场外移并不能简单地视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。

在产品上，高端项目也开始出现产品分化，业内专家分析认为，2015年已成交的48宗宅地中，实际楼面价超过30000元/平方米的多达25宗，超过半数，这其中10宗地块未来售价将在10万元以上。

随着大量新豪宅的入市，拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列，2016年公寓豪宅所占到的市场比重将不断增加，价格水平也将不断攀升。

2013-2014年两年间北京住宅用地成交中容积率低于1.5的地块多达23宗，这些地块均有开发少量别墅产品的可能；另一方面，随着北京住宅市场全城豪宅化的趋势，公寓豪宅在地价逼迫之下房价节节攀升，同样的地段条件下，在生活方式与园林环境上占优的别墅产品优势突出，更易被购房者所认可。

新老顶豪的对决也将成为2016楼市的一大看点，一位顶豪项目负责人表示，豪宅项目正常的销售周期都是5-8年，今年高端市场新老交锋不可避免，老盘可能缺乏一些最新的科技或设计因素。

但新盘豪宅卖期房，他们的销售压力会更大，新盘压力较大，更多可能是由于拿地时间、财务成本不同，新老顶豪竞争格局在2016年肯定会进入白热化。

改善渐成楼市主力

去年以来，在各种政策的刺激下，改善型需求大量释放，渐成楼市主力。

据统计数据显示，2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200-300平方米的面积段，同比上涨64%，其次是300平方米以上的超大户型，同比上涨55%。

此外，面向初期改善型的120-150平方米面积段则以12%的成交价格涨幅领涨其他产品。

成交结构的变化使得改善型产品迅速削减，统计机构的数据显示，2015年北京五环以内的商品住宅累计供应了5080套，但显然购房需求更为旺盛，截至目前，五环内的可售商品住宅只有8955套，比2014年减少了1300套。

“这意味着置业五环内的机会越来越少，而且，在五环内置业的成本越来越高，特别是户型面积越大，总价则会更高。除却豪宅，2015年北京五环内120-150平方米的首改型产品套均成交总价为576万元，150-200平方米的套均成交价已经高达910万元。”业内专家分析称。

近一年的楼市宽松政策多着力拉动改善型需求，同时，二孩政策的全面放开也使得改善型需求增多。因此，开发商出于客群需求的改变，而针对性地调整产品规划，增加大户型的供给量。

但是，在北京的生活压力之下，改善型客群以中产阶层和财富阶层为主，这类客群的置业目的除了增加居住面积之外，还希望升级居住品质，这对于一些被高地价倒逼而成的高端盘产品规划能力提出了更高的要求，只有在产品、服务和资源上做出差异化，才能提升性价比，并让购房者乐于买账。