棚改货币化收紧 短期对房地产投资影响有多大？

受棚改货币化刺激的三四线房价大涨和去库存热潮或将遭遇显著降温，但华创债券团队认为，棚改一刀切可能性不大，对房地产投资影响有限。

　　PSL收紧的消息让整个房地产市场人心惶惶。

　　本周初，国开行收紧棚改融资的消息突袭金融市场，甚至一度对冲了央行降准的利好，不仅A股市场里地产股、周期股全线走弱，期货市场中黑色系连续大跌，连三四线城市房价预期也一并被泼了一盆冷水。

　　从国开行对传闻的澄清内容和实际数据可以看出，棚改融资政策现状基本如下：

　　棚改各项工作仍有序开展，前5个月发放棚改贷款达4369亿，但值得注意的是，一季度PSL余额增量同比几近翻倍，而二季度同比增量几乎为0。棚改项目的合同审批权限回收总行，而此前在分支行可以签订；仍在进行中的项目依然继续执行，但新项目基本暂停审批；强调实物安置，过去以货币化安置为主。

　　在这样的情况下，究竟国内房价会不会彻底失速甚至扭头直降，成为绝大多数人最关心的话题。

　　地产周期向下 但影响有限

　　华创证券债券团队分析认为，目前来看，棚改一刀切的可能性不大，未来更多是慢慢收紧，降低货币化安置比例，因此棚改货币化收紧对房地产投资影响有限：

　　首先，截至5月末，开行今年已发放棚改贷款4369亿元，较去年同期增加1420亿，占去年全年新增的67%，而今年计划开工比去年少20万套，已发放的贷款会继续做，而且棚改授信和放贷之间有时间差，即使今年授信大幅下降，在途的授信及替换资金（棚改专项债）也将保证放贷相对稳定。

　　其次，货币化安置比例减少，对商品房销售和房价可能有影响，但对房地产投资影响较小。因为货币化安置减少，居民对商品房的需求减少，会导致商品房销售和房价下降，但实物安置比例增加，政府需要安置房分配给居民，房子的需求没有减少，同样会带动投资。

　　最后，滞后的土地购置费对房地产投资短期依旧有支撑。今年以来商品房销售面积同比下滑，4月同比转负，5月重新反弹，但房地产投资一直保持稳定，主要是此前滞后的土地购置费对投资的支撑，短期来看，支撑依然存在，而且目前房地产库存较低，前期拿地较多，也有开工需求。

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