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各大房企年报点评:碧桂园、华润置地、龙湖、新城、旭辉

发布时间: 2018-04-15 18:00:09

来源: 转自地产营销总公众号

分类: 楼讯专题

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一、 碧桂园:不设目标是保守还是更稳健?



1、销售:业绩及现金回款均破5000亿  2018年不设合同销售目标


碧桂园2017年实现合约销售金额5508亿元,销售面积6006万平方米,分别同比增长78.3%和61.9%,位列全年销售榜榜首。同时销售楼款现金回笼也超5000亿达到了5003.3亿元,同比增长76.1%,并再次实现正净经营性现金流达240.8亿元。2018年碧桂园不设合同销售目标,将根据市场情况推出货量,尽量做得更好。



2、投资:新增土地投资1.41亿平方米  土地收并购160宗


碧桂园2017年获取土地881宗,新增土地投资4794.5亿元,新获取土地预期建筑面积14110.6万平方米,分别同比增长170.1%和61.2%。、此外,2017年碧桂园通过收并购获取土地达160宗,土地总代价占比为19%。


土地储备方面,截止2017年末碧桂园已签约或已摘牌的土地储备28180万平方米,另有潜在的土地储备约1.42亿平方米。目前碧桂园没有公开设立明确的业绩目标,但是充足的土地储备和合理的市场布局为碧桂园未来业绩的持续增长提供了保证。



3、财务:盈利规模增长,净负债率提升  应付账款增幅近117%


2017年碧桂园各项盈利指标延续2016年的趋势继续大幅提升,全年实现营业收入2269亿元,同比增长48.2%。碧桂园近年在业绩规模扩张的同时,盈利能力也得到了提升。



资本运营方面,截止2017年末碧桂园的加权平均融资成本进一步降低至5.22%,达到近年来的最低水平。碧桂园2017年末有息负债总额达2147.7亿元,较去年同期增长57.7%。


4、战略:物业、长租等地产开发相关业务全面推进

  • 社区服务、物业运营板块转战港股上市

  • 与金融机构合作,在一二线城市发展长租业务

  • 试点推广SSGF新建造技术工法,缩短工期、节能减排


二、华润置地:商业地产比重再增加


1、销售:2017年业绩增长41%,2018年目标1830亿元


2017年,华润置地实现合约销售金额1521.2亿元,合约销售面积954.3万平方米,分别同比增长40.8%和23%,在销售榜单中排在第十位。2017年业绩会上,华润置地将2018年的销售目标定在1830亿元,较2017年的业绩增长20%。



2、投资:土地投资金额同比增长66.9%,持续聚焦一二线城市


华润置地2017年以总价1044.7亿元(权益价653.4亿元)增持了64宗土地,总计容建筑面积达1196.6万平方米,分别同比增长了66.9%和13.7%。2017年华润置地在一二线城市的土地投资金额占比达89.6%,较2016年增加2.2个百分点。总土地储备达4897.8万平方米,已覆盖全球60个城市。以其商业模式来看,华润置地一贯保持了较为健康的土储结构。


3、财务:盈利增长,财务稳健、融资成本保持行业低位


华润置地2017年实现营业收入港币1185.9亿元,同比增长8.5%。资本运营方面,截止2017年末华润置地现金及银行存款为港币643.2亿元,总有息负债港币1262.8亿元,分别同比增长37.8%和58.3%。由于新增土地投资的增加,华润置地期末净负债率达到了35.9%


2018年华润置地将调整人民币为公司结算货币,以减少汇率变动对公司的影响。从债务结构来看,截止2017年末华润置地现金短债比为2.1,长短期债务比为3.11,较2016年同比都有大幅下降。


4、商业:目标中国商业地产领导者、2018收入或超百亿港元


华润置地2017年在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米,已开业万象城16个,五彩城/万象汇11个(不含管理输出项目),规模位于行业前列,2017年内新开业5个购物中心。华润置地目前已成为中国内地最具影响力的商业品牌。


2018年华润置地计划新开业六个购物中心项目,预计2018投资物业租金收入预计超过港币100亿元,2020年预计达到购物中心48个,另有18个新开发的项目,总数可以达到66个。


三、龙湖:2020年目标运营收入150亿


1、销售:规模再次冲进前十


2017年龙湖实现合约销售金额约1560.8亿元人民币,同比增长77%;合约销售面积1016.7万平方米,同比增长69%。2018年龙湖的销售目标为2000亿元,同比增长28%,目标增长率并不高。在销售区域分布方面,主要贡献业绩的是长三角区域和环渤海区域,占比都为32%,销售金额接近500亿元。在销售城市能级分布方面,贡献力度最大的为二线城市,占比达76%,较于2016年增加22个百分点。


2、投资:关注粤港澳大湾区持续城市深耕


2017年龙湖新增76幅土地,新增土地建面达2023万平米,同比增长61%,新增土地储备总价1302亿元,同比增长64%。从拿地方式来看,龙湖收购力度也在持续加大,2017年通过收购获得土地有29幅,占比达38%,同比增加了17个百分点。



2017年龙湖新增土地区域分布较为均衡,其中中西部占比最高,达33.5%。长三角以及珠三角区域新增土地面积同比增加最多,分别达165%和121%。截至2017年末,龙湖的土地储备总建面为5458万平方米,同比增长32%,主要来源于2017年新增土地较多所致。


3、财务:债务结构合理融资成本创新低


2017年龙湖实现营业收入720.75亿元,同比增长31.5%,龙湖利润率维持较高的水平。2017年,龙湖毛利率,净利率,归母净利率分别为33.9%,22.9%和17.5%,较于2016年分别增长4.8,4.7和0.7个百分点。


在资本运营方面,龙湖负债结构健康,融资成本较低。2017年龙湖净负债47.7%,截止2017年现金持有量为267.6亿元,现金短债比为4.79,企业现金较充裕。


4、多维布局:2020年经营性收入超过150亿元


2017年龙湖在商业地产、长租公寓以及物业管理上均有所突破。龙湖表示,到2020年,这三大主营业务收入将分别超过60亿元、30亿元以及60亿元,使得经营性收入超过150亿元。


龙湖天街近年来加速发展,2017年新开业5座天街,截止2017年已开业项目达到26个,已开业面积258万平米。到2020年,龙湖预计开业47个,商场总估值670亿元。


四、新城控股:冲击TOP10的有力竞争者


1、销售:成为千亿俱乐部新贵


2017年,新城共实现1265亿销售额,就2017年850亿的销售目标而言,完成率达149%,业绩增长喜人。新城刚刚发布了2018年1800亿元的合同销售目标,公司全年只要保持在42%的增长率就能够完成。


从新城控股的合同销售分区域来看,其中长三角区域销售业绩以1003亿,79%的贡献率位居四大区域之首,且遥遥领先。另一方面,从城市能级的合同销售占比来看,二线城市全年合同销售占据公司全年1265亿业绩的半壁江山。


2、投资:坚持以长三角为核心的 “1+3”战略布局


2017年新城在拿地上更加积极,拿地规模已超往年,从拿地销售比来看,仍保持在60%以上。2017年全年,新城共获得122幅地块,新增土地建面3393万方,同比去年的1424万方翻番。新城土地储备上各大区域均有布局,但仍以长三角区域为主。



截至2017年底新城控股的土地储备为6740万方,同比去年的3532万方增长了91%,如果按照新城目前的销售50%复合增长率来看,这些土地储备将提供公司未来三至四年的发展扩大。


3、财务:盈利能力持续提升


2017年新城控股的净利率提升至15%,相较于前两年进一步改善。而在营利性指标方面,新城今年毛利率上升至36%,同比上升8个百分点。



在资本运营方面,公司财务风险控制情况相对较好。而且新城去年对财务也进行了一些优化,在去年至现在,分别赎回了2016及2019年的到期美元票据,企业融资成本降低。


4、商业:三四线布局限制租金规模


截止2017年底,新城已累计开业23个吾悦广场,全国有超过2亿人次光顾吾悦广场,单广场日均客流量可达4.32万人,虽新城商业扩张之快,到17年底已有23座商业广场开业且平均出租率高达97.91%,但由于三四线布局较多,实现租金及管理费收入仅10.20亿元。


五、旭辉:新增土地创新高奠定规模提升基础


1、销售:销售提速迈入千亿俱乐部


2017年,旭辉集团全年实现1040亿销售额,完成目标率达130%,且近3年合同销售年复合增长率高达70%。2018年,旭辉公布了全年1400亿的销售目标,公司只要以35%的同比增长速度就能够轻松达到。



从旭辉集团的合同销售区域分布来看,长三角区域以678亿的销售业绩,62%的贡献率位居全国四大区域之首,且遥遥领先;珠三角区域实现了5年来零业绩的突破,共完成16亿的合同销售额。另一方面,从城市能级的合同销售占比来看,旭辉集团二线城市全年合同销售达855亿之多,占比公司全年销售的8成有余


2、投资:楼板价创历年新高


2017年旭辉在拿地上十分积极,拿地规模同比翻番,拿地销售比达104%2017年全年,旭辉共获得78幅地块,新增土地建面1320万方,于2016年的650万方新增土地而言,同比翻番。旭辉新增土地储备在各大城市能级分布上,以潜力型二线城市为主。



截至2017年底旭辉集团土地储备为3100万方,同比去年的1750万方增长了77%,权益土地储备建面达1600万方,同比增长了52%。


3、财务:财务风险控制较好



整体来看,旭辉的净负债率近几年正在逐步降低,2017年净负债率升至51%,和去年相比基本持平。长短期债务比为2.62,相比2016年有所改善,现金短债比为2.52,短期内无还款压力。

责任编辑: YZ