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吴小平:中美均面临基础利率上行压力,普通人不要再投资房地产

发布时间: 2017-11-20 15:05:43

来源: 吴小平

分类: 行业动态

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其一,坏消息,上周中国10年国债收益率突破4%。其后虽然并未继续上行,但市场对10年期国债4.0%的看法已定:仍会持续,可能将继续缓慢延伸到5%。股市里,收益率越高,股市越好;而债市里,收益率越高,证明越是熊市。而利率高的最直接后果,就是增加了各种房贷的月供负担,使得越来越少的人选择房贷,而房贷不够的话,当然会冲击新建房产及二手房的销售价格,进而冲击整体经济。

确实,我们分析过,在8年前,房贷利率比现在还高很多(约高2%),但没有阻止房价的进一步上涨,难道本次的收益率上涨,就会造成房价坍塌?这里存在对经济前景的博弈,如果中国经济能够继续保持中高速长期增长,那么城镇化将延续,购房需求畅旺,房价基础依然难以动摇。但是,上周公布的10月工业、投资和消费增速数据均低于预期,这明显提示四季度经济下行压力增加。10月规模以上工业增加值同比增长6.2%,低于预期的6.4%;社会消费品零售总额同比增10%,低于预期的10.5%,且均为年内次低;而1-10月的固定资产投资增速,更是创下18年来的所有12月的最低值。

经济前景到底如何,是否会影响投资性购房动力?(当然,刚需该买则买),这当然值得警惕。

其二,坏消息,美国央行明年可能加息高达6次。目前,美国、日本、欧元区,甚至包括俄罗斯、东盟等区域的经济增长令人乐观,美国几乎所有区域的房产均在上涨,并基本超越了08年金融危机前的高点,而美国股票市场更是在年内创下了60次新高。而经济强劲的结果,就是逐步推升通胀率(消费者物价指数创下10月来最高),而通胀是美联储第一打压目标,美联储明年以超出预期的力度打压通胀已成定局。

当飓风“哈维”和“厄玛”消退后,美国10月份非农部门就业岗位大幅新增26万个,增幅创2016年7月份以来新高,而失业率降至4.1%,创下17年以来新低。4%的失业率,基本意味着美国已经接近充足就业水平,一旦投资继续增长,薪酬水平及通胀水平将可能再次创造新高,这同样会触发美联储的加息警报。我估计美联储明年上半年每个季度加息一次,下半年,每个季度加息两次,到年底时,联邦基金利率将高达2.75-3%,而年底失业率将跌到3.5%。

美联储加息,也就是美元加息,而人民币必然将作出对应调整。

总而言之,房产价格,在本国利率和重要贸易国利率不断高企的情况下,确实面临重大变局的可能性。虽然“京沪永不跌”的现象已经持续多年,但这并不意味着二三线城市能够永远跟上龙头的步伐。

责任编辑: yemingzhe

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