房贷选择“等额本息”还是“等额本金”？

[摘要]很多人在还房贷上会纠结该选 “等额本息”还是“等额本金”。今天21君分享的这篇文章把这两种还款方式都讲透彻了，希望能帮到准备买房的你。

贷款利息如何计算？

在开始讲“等额本息”和“等额本金”的区别之前，我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。

大家都知道，我们房贷是每个月还一次的，每个月还的钱中，有一部分是利息，另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月的利息的计算方式是完全一样的，不同的是本金部分。 那它们的利息是怎么计算的呢？其实很简单，你每个月还银行的利息，就是你目前欠银行的本金，乘以每个月的利率。

我们以公积金贷款为例子（商贷、混合贷同样适用），目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月利率也是不变的。

无论是“等额本息”还是“等额本金”，每个月还银行多少利息，就是看你目前还欠银行多少钱（本金），再乘以这个月利率0.270833%。 假设我们跟银行贷款100万元，那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.270833%=2708.33元，只是由于两种方式还的本金不同，所以从第二个月开始，我们还欠银行多少钱就不一样了，所以还的利息也开始不一样了。

“等额本息”与“等额本金”的区别

上面我们讲了，“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的（注意，说的是计算方式一样，不是利息数额是一样）。只是两种方式每个月要还的本金数额不同，从而造成从第二个月开始，还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化，所以每个月还的利息也开始不一样。

那么“等额本息”和“等额本金”关于本金的还款过程有什么不一样？我们先从比较简单的“等额本金”开始讲。

等额本金，说白了，就是每个月还的本金是固定的，每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。

假设我们贷款100万，分30年还，也就是360个月，那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。

为了加深印象，我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。

第一个月，我们还银行本金2777.78元，还银行利息100万

*0.270833%=2708.33元，总共还2777.78+2708.33=5486.11元（本息）。

第二个月，我们固定还银行本金2777.78元，由于第一个月还了本金，这个月欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是：

997222.22*0.270833%=2700.81元。总共还2777.78+2700.81=5478.59元（本息）。 ……

以此类推，我们就可以算出30年中，我们每个月还银行的钱是多少了，如下图所示。（只取前面10个月和后面10个月）

现在大家弄明白等额本金的还款过程了吧？接下来我们看看复杂一些的等额本息。 等额本息，是指每个月的总还款（本金+利息）是不变的。