莱芜

房企吐露抢地内因:三四线楼市惨淡 热点城市供地少

2016年05月23日来源:购房指南责任编辑:zhangyunxiang

分析师指出,夹杂在改善和置换购房者人群中的投资客,在政府去库存鼓励住房需求的政策中,一齐涌入了一二线楼市,使得这些城市的房价出现快速上扬。

刚刚稳住房价,上海土地市场又像脱缰的野马,碾压着现有的房价坐标系。上海长兴岛3万元/平方米、周浦8万元/平方米、泗泾5万元/平方米,按现在拍出来的土地价,几年后位于上海外郊环的房价将卖到如此高的价格。

一家大型房企高层告诉记者,其在热点城市拿了地,虽然利润并不高,可还是不得不拿地。为何会有这样奇怪的逻辑,这家房企表示,因为三四线城市开发出来的房子很难卖出去,但热点城市至少有销售量,所以只能在有限的几个城市做开发。“大家都这么想,最后拼价格的结果就是拿高价地。”这位房企人士说。

“放出来的地就那么几块”

对房价会继续向上涨还是可能会面临调整的疑问,由近期开发商用脚唱多土地市场引起。

5月19日,泰禾以总价47.44亿元的价格拍下上海长兴岛两块住宅用地,溢价率236%。按1.6万元/平方米的楼板价来推算,预计房价至少卖到3万元/平方米以上。

而在此前一天的5月18日,37家房企争夺上海浦东新区周浦一幅住宅用地,最终保利地产用54.5亿元的总价、近300%的溢价率拍得该地块。最令业界震惊的是,如果按4.3万元/平方米的楼板价来测算,该项目未来的售价将高达7.9万元/平方米。

“这是上海浦东远郊区的一个小镇,跟三四线城市的中心差不多。十年前这里才卖五六千元,目前在售房子的单价还不到4万,突然要卖到8万了,完全被吓到。”一位在周浦的居民这样描述了她眼中的周浦楼市。

虽然保利地王价格高得离谱,可是保利和泰禾的激进并非个案。用脚唱多楼市的,还有融创和格力地产,这两家公司,也刚刚刷新了上海远郊区房价另一个房价坐标系。

融创5月11日在上海松江区泗泾镇以3.8万元/平方米拍下一幅宅地,刷新了松江区楼板价的历史新纪录。同一天,格力地产所拍另一幅土地楼板价也达到3.7万元/平方米。而泗泾周边在售新房约在2万元/平方米左右,价格较高的新盘只有3万元/平方米左右。

房企为何集体看多上海楼市,近期参加过多次沪土地拍卖的开发商告诉记者,这与楼市供求失衡有直接关系。

“我们不会去三四线拿地,自己原有的库存还没消化完,没理由去卖不掉房子的地方进货。上海新房市场供求关系紧张,可4月份上海没出让一幅土地。全国排名靠前的开发商,都铆足了劲去抢那么几块地。在上海不咬紧牙关狠命去抢,根本拿不到。可放出来的地就那么几块,价格肯定奇高。”一位大型房企高管说。

天量货币推高房价

“十多年的时间里已经历了数十轮调控,房价虽然有所波动,但总体看房地产市场基本并没有大幅下跌反而节节攀升。多数人已经形成了这样的坚定预期:房价不会大跌,尤其是一线的房价,只会上扬不会下跌。一线最多进行短暂的调控,最后还是会涨上去。”仲量联行研究部总经理周志锋表示,这样的市场预期,成为开发商敢于高价拿地的一个重要基础。

然而市场预期,只是房企豪赌下注的原因之一。

“一线和强二线楼市的过热,从另一面反映出三四线楼市情况仍然很糟糕。三四线楼市不好,投资和购房资金都涌向一线和二线城市,房价、地价肯定会水涨船高。”新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示。

一二线和三四线城市冰火两重天,楼市分化进一步加剧,在业界看来有着共同的原因:与货币的增长有关。一位不愿具名的业界资深人士告诉记者,去年第四季度全国广义货币增长了约4万亿,而今年一季度M2的增速大概在5万亿的水平,即两个季度新增货币约9亿。

“不过今年4月份货币增速有所放缓,如果后面几个季度继续放缓,可能会与去年保持相同的水平。但即使货币增速放缓,投放到市场上的货币仍然数额巨大。但遗憾的是,这些钱并没有完全流到实体经济中,进入股市的资金也较有限。天量的新增货币,有相当数量的钱通过不同途径进入到了房地产市场。对三四线避之不及,因而天量资金流到三四线的数量很有限,大量的资金还是流到了一线和热点的二线楼市。”上述业界分析人士说。

看多后市房企加仓进货

“去年四季度以来,豪宅市场开始变得热了起来,但实际上过去两年一线城市豪宅的销售速度是比较平均的,卖得没有那么快。”克而瑞研究中心首席分析师林波表示。

分析师指出,夹杂在改善和置换购房者人群中的投资客,在政府去库存鼓励住房需求的政策中,一齐涌入了一二线楼市,使得这些城市的房价出现快速上扬。

“投资客通过购买房产来实现资金增值,而开发商则通过持有热点城市的优质或有潜力的土地,来进行避险和资产的增值。如果赌赢了,将获得巨额的收益;但只要房价不大幅下跌,就不会输得很惨。因为如果把资金投到三四线,风险可能更大,而一二线的风险要小得多。”世邦魏理仕研究部总经理谢晨表示。

另一方面,购房需求的旺盛,更增强了开发商高价拿地的信心。

记者采访了多家开发商,有房企认为过于乐观看多企业,恐怕会让自己吞下苦果。”近期上海几块地王的确高得离谱,一些地块甚至可能会亏损。”有开发商向记者表示。

中指院分析师陈延彬表示,一两年内这些地王根本赚不到钱,但如果过四五年的时间,这些面粉贵过面包的地王可能会解套。

不过一个值得注意的动向是,近期权威人士关于楼市应去杠杆的评论,增加了楼市政策和货币政策走向的不确定性。

“4月份M2增长放缓,预示着货币供应增速不会像一季度那么猛,增长速度可能会继续放缓。如果货币供应速度慢下来,房价能否会按开发商所预期的方向继续大幅上扬,就很难说了。”周志锋在接受记者采访时说。

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